叶天放:向供应链、产业链拓展

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对话贝贝网:我凭什么能拿天价融资

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  (2015年1月)房地产行业延续低迷,资金承压,2015年开局对于这个行业来说挑战仍在延续。如果说2015年是房地产行业的转型元年,对于房企来说要变革商业模式,对于和房地产行业息息相关的金融机构而言,除了对客户选择更加严谨,在业务模式上也需要更多的探索。

  “现在我们把一个企业的资金供应的需求,放到了改善企业生态环境、经营活动里面去,从股权到结构化,完整地把企业的融资环境解决好。我们也在跟中国比较强的企业,从股权投资到运营管理输出进行全方位的支持。”民生银行地产金融事业部总裁叶天放告诉中国房地产报记者。

  中国房地产报:你认为目前房地产行业面临的最大问题是什么?有什么纾解的办法?

  叶天放:我认为中国房地产行业有两个大问题,一个是产能过剩,第二个是杠杆率不断放大。从2012年下半年开始,资产管理通道打通以后,更多的渠道在整合资金当中进入了企业的股权,或者是拿地的环节,把杠杆放得更大。但是这些钱很多来自于银行间市场和商业银行的理财产品,所以更加剧了房地产行业在金融系统的风险。

  房地产企业本身是一个负债很重的主体,这个主体存在着很多的风险,但实际上产业链的生态里面有各种融资的模式。而整合产业链的生态里面有各种融资的模式,去舒缓风险或者降低房地产企业的成本,例如利用负债的组合等方式去解决。

  中国房地产报:今年金融体制改革主要有五个方面,分别是利率市场化、汇率市场化、资本市场深化、金融机构的强化跟金融监管的优化,在利率收窄的大环境,经营需要做哪些调整?

  叶天放:做客户与做项目大不一样,做客户要关注客户的经济活动,要在一个客户的多个经营环节里面去创造价值,要关心客户体验,防范客户风险。这种思路的转变具体到商业模式上就是,从服务对象、服务领域、服务方式上做大幅拓展。

  服务对象上,地产金融事业部将从项目融资转向客户综合服务。此前,更多的是项目融资,而下一步要做的是更加贴近这个客户的现金管理、重组并购、产业链融资等需求,为此将加强地产部总部的产品设计,推动部门力量,集中精力做更多的模式、更多的服务产品。

  中国房地产报:目前很多业内人士认为,金融机构和房地产融合是地产金融的走向,你怎么看?民生银行在这方面是如何做的?

  叶天放:银行现在也开始主导资产管理的通道,银行发起对一个企业的融资整体方案的设计,无论是土地还是后期的持有物业的资产管理计划。然后来整合市场上的各种资产管理的参与方,一方是信托,一方是资金资产管理的子公司,来解决核心地产企业的开发融资问题。我们将与基金、信托、券商、保险机构、电商、金融/产权交易所、律师事务所、会计师事务所、评估公司等机构合作,发起成立各类合作平台,向客户提供‘菜单式’综合金融服务。

  现在我们把一个企业的资金供应的需求,放到了改善企业生态环境、经营活动里面去,从股权到结构化,完整地把企业的融资环境解决好。房地产开发企业向轻资产、专业化运营的团队转向,我们也在对优质企业,从股权投资到运营管理输出进行全方位的支持。

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  总的目标是通过全产业链金融的视角,把企业放在全产业链去考虑,来降低企业的综合融资的成本,提高企业运营的效率,顺应整个行业的趋势,推动行业健康发展。

  中国房地产报:除了传统的为企业提供资金,民生银行在打造房地产行业全产业链服务,从产业链的角度,是怎么做的?

  叶天放:房地产行业涉及的领域很多,民生银行正逐步向供应链、产业链拓展。民生地产金融事业部新成立了六个专门委员会和三个产品部门来推动投行业务拓展,由专门部门负责投行创新业务,经风险委员会审批后就快速推出复制。

  我们关注地产企业经济活动,提供全产业链的金融服务。

  从上游来看主要是供应链,供应链里面主要解决的是房地产开发企业所需要的大宗商品采购。我们可以变成在集中采购里面的供应链金融。

  针对房地产的金融采购,民生银行启动了一个叫“旺财”的采购平台项目。在这个平台上公司和平台金融风险兜底。同时服务于中小型的房地产开发企业,这也是全产业链金融探索和发展的一个目标和方向。

  中国房地产报:目前社区金融和互联网金融成为很多房地产企业和银行布局的下一步,在这个方面,民生银行的考虑是什么?

  叶天放:民生银行提出了小区金融3.0版,是通过与互联网企业的合作,把房地产商做的项目搬到资本平台上去,用互联网的思维来运营线上线下的O2O平台。社区金融如果仅仅只在一个小区里面单一地做金融服务,实际上还是有局限性的。

  互联网金融运用,未来在社区里面有很大的发展空间。我们现在想做的是小区线上的部分。线上的部分跟线下的部分的结合,绝不仅仅是线下是用小区的金融服务,还有一些非金融服务可以在线下完成。

  我们想用互联网的技术把重资产变成轻资产,这样的模式能够优化物业管理公司的服务品质,不过可能需要一个过程。但是这个平台实际上是解决房地产金融生态里面很重要的环节。房地产企业原来是靠贴钱来解决社区服务的问题,如果变成创造财富的资产,对社会进步,对房地产开发本身都是非常有贡献的。

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