冯海宁:自住型商品房高弃购率传递的信息

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       自住型商品房问世半年以来,一直被视为稳定北京房价水平的“基石”。但近来有媒体报道:出现商品房定价低于自住房,自住型商品房“弃购”情况严重,最高的达20%。面对“弃购”自住房问题,据说北京市住建委紧急召开会议,听取各方面的意见和建议寻求相关对策。
  从相关报道来看,北京自住型商品房弃购率最高还不止20%。北京首个自住型商品房项目金隅汇星苑弃购率达到20%,第二个自住型商品房项目首创悦都汇弃购率超过50%。虽然说,部分房源被“弃购”之后还可以重新摇号,但弃购率如此高,还是值得有关方面深刻反思,比如,销售能否更灵活?
  顾名思义,自住型商品房至少有四层含义:一是属于自住房,谢绝投资投机性需求;二是属于商品房,但又比较特殊,转让等方面受到限制;三是由于购买条件、程序、定价有规定,尤其是价格比周边房屋低,有改善民生的用意;四是由于这类商品房能分流需求,在统计上能平抑价格,还有稳定房价的作用。
  据悉,国家有关方面认为自住型商品房对房价的调控效果比较明显,且市场反应良好,值得进一步推广。如今,弃购率超过50%的自住型商品房,是否还被市场看好,是否还向全国推广,有待观察。在笔者看来,我们既要探究自住型商品房的现状,也要思考这一类住房的未来。

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冯海宁:自住型商品房高弃购率传递的信息

  就“弃购”现象而言,我们应从两个角度来分析,一是自住型商品房遭遇“弃购”是否正常?按照北京《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,自住型商品房销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。如此低价,似乎不应该被“弃购”。
  但是,如果想一想过去经济适用房、限价房也曾遭遇过“弃购”(例如,2012年号称广州史上最大规模的经济适用房认购,弃购率高达15.2%),或许我们就会对自住型商品房被“弃购”不会太吃惊,因为部分人放弃购买各有原因,有的是因为配套、楼层不理想而“弃购”,有的是因为户型、朝向不满意而“弃购”。
  二是遭遇“弃购”的原因是什么?在很多人看来,当前楼市降温是自住型商品房遭遇“弃购”的主要原因。这种判断不无道理。当市场房价处于上升态势,价格便宜30%左右的自住型商品房自然优势明显。但是,当市场价格下行迹象越来越明显,自住型商品房的优势自然不太明显。部分人“弃购”大概是想观望。
  不过,“弃购”还有一个被忽视的原因,即纯商品房销售更为灵活,而自住型商品房销售则受到政策限制,限制自然影响自住型商品房的销售。例如,弃购率超过50%的首创悦都汇,不远处的一个商品房楼盘拥有“零首付”加“降价险”等优惠,而自住型商品房不可能如此去销售。
  笔者以为,对自住型商品房短期遭遇“弃购”不必太忧虑,真正需要关注的问题是,这种房屋“生命力”究竟有多长,有没有在全国推广的价值?尽管北京有关方面把自住型商品房政策当成稳定房价长效机制之一,但这次遭遇“弃购”,以及自住型商品房被指“赔本赚吆喝”,让人对其“生命力”产生怀疑。

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